齐鲁晚报网记者金鹗报道

海角社区天价豪宅流拍背后，法拍房市场遇冷观察|

近日，某司法拍卖平台挂牌的海角社区亲子活动区亿元别墅因无人出价最终流拍，这套位于城市核心区的三层法式庄园，曾因涉及原房主巨额债务纠纷引发社会关注。本次流拍事件折射出当前高端法拍房市场的多重困境。

豪宅标的物详情披露

位于海角社区亲子互动区（原规划中的一区、二区、三区）的这处法拍房产，建筑面积达1860平方米，含地下酒窖、私家泳池及800平方米景观庭院。评估报告显示，该物业于2018年由某上市公司实际控制人以1.2亿元购入，2023年因金融借款合同纠纷被法院强制执行。起拍价设定为评估价七折的8400万元，竞买保证金需缴纳1500万元，但直至拍卖结束仍未有竞拍记录。

流拍成因多维分析

市场承接力不足

当前豪宅市场呈现明显分化态势，据仲量联行数据显示，2023年总价5000万元以上住宅成交量同比下滑42%。竞买人需满足的验资门槛及后续持有成本（年物业费超40万元、维护费用逾百万）形成天然筛选机制。

产权瑕疵隐患

该物业存在多重权利限制：除已公示的抵押债权外，另涉及原房主与装修公司的600万元工程款纠纷。更值得注意的是，社区亲子活动区因开发商规划变更存在产权边界争议，潜在法律风险劝退实力买家。

特殊空间设计制约

建筑内部包含大量定制化设施，如儿童主题乐园、家庭影院系统等亲子功能空间，改造成本预估达千万级别。周边配套缺乏高端商业体，与同价位段房产相比区位竞争力不足。

法拍房市场结构性变化

本次流拍事件折射出三大市场趋势：金融机构对大宗不良资产处置趋于谨慎，2023年商业银行法拍房挂拍量同比下降28%；投资者对非标资产的尽职调查周期延长，平均决策时间从45天延长至90天；再者，税务部门加强不动产登记信息联网核查，使得传统"法拍房避税"操作空间压缩。

值得关注的是，该物业将于30日后启动二拍程序，起拍价将降至6720万元。业内人士建议，竞买人需重点核查社区规划文件原件、物业欠费明细及装修工程验收记录，同时注意最高人民法院关于法拍房税费承担的最新司法解释，防范潜在交易风险。-

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